Les taux d’intérêt extrêmement bas depuis des années  laissent des traces. Les rendements, et donc également les futures prestations de la prévoyance vieillesse diminuent continuellement. La réduction  des prestations concerne pratiquement l’ensemble du système des trois piliers – l’AVS, la prévoyance professionnelle (LPP) ainsi que la prévoyance privée dans le cadre du 3e pilier. À l’inverse, ceux qui empruntent bénéficient de taux d’intérêt bas. Les hypothèques pour les maisons individuelles et les appartements en propriété n’ont jamais été aussi avantageuses. Il semble donc logique de percevoir par anticipation les fonds libres disponibles ou même une partie de son capital vieillesse pour acquérir  un bien immobilier. Le reste du capital de prévoyance de la caisse de pension  (CP) ou les avoirs du pilier 3a serviront alors à rembourser en grande  partie la dette hypothécaire au moment de la retraite.
Le raisonnement est tout à fait cohérent: en tant que particulier et locataire, vous résiliez votre bail et devenez propriétaire. Ce modèle de prévoyance vieillesse permet de supprimer un poste de dépenses important, car les propriétaires n’ont pas à payer de loyer pour vivre dans leur propre maison. De plus en plus de gens misent sur le scénario suivant:  si l’argent, respectivement l’hypothèque reste bon marché,  il sera aisé de financer  l’hypothèque résiduelle après la retraite. De nombreux particuliers achètent déjà un logement en propriété à l’âge de 55 ou 60 ans ou plus et commencent par le louer dans un premier  temps. Dès qu’ils sont à la retraite, ils souhaitent y emménager et profiter de leurs vieux jours sans soucis.

Acheter au lieu de louer
Ces dernières années, ce calcul était effectivement judicieux. Différentes analyses de marché  confirment qu’il est plus avantageux d’acheter que de louer dans au moins deux tiers des communes suisses. De plus, les propriétaires immobiliers ont même profité d’une augmentation de la valeur de leur bien. Durant ces années favorables,  l’augmentation des valeurs vénales a entraîné une revalorisation des fonds propres, ce qui n’aurait autrement été possible qu’avec des placements en actions. Actuellement, les choses tendent toutefois  à devenir plus compliquées en raison de la modification du paysage des prix en Suisse. De nombreux ménages ne peuvent plus se permettre d’acquérir un logement dans les beaux quartiers de nombreuses villes ou sur les rives lacustres  particulièrement prisées. Un nombre  croissant  de personnes élargissent leur rayon de recherche lors du choix de l’emplacement et déménagent même dans des régions rurales.  Il appartient toutefois  à chacun de décider si une commune plutôt isolée est vraiment adaptée à la vieillesse.

Une prévoyance solide
En comparaison directe avec d’autres instruments de prévoyance, l’immobi- lier présente de nombreux avantages. Les biens immobiliers représentent une valeur réelle. Si l’objet est bien entretenu et bien situé, il peut être revendu plus tard à un bon prix. Et pendant toute la durée  de possession, le propriétaire dispose toujours de plusieurs  options.  Le ou la propriétaire peut évidemment réserver l’objet à son propre  usage et l’aménager selon ses propres  goûts. La plupart des biens immobiliers peuvent être loués si le propriétaire n’en a pas l’usage. La valeur du capital est préservée et le propriétaire encaisse les loyers.

Une équation à plusieurs inconnues
Préparer sa retraite, c’est aussi avoir une vision à plus long terme.  Pour être honnête: il n’existe pas de prévisions totalement fiables en ce qui concerne l’évolution des taux d’intérêt à long terme et les tendances du marché immobilier. Si les taux d’intérêt augmentent à moyen terme alors que les rentes de vieillesse sont relativement modestes, le budget  sera alors rapidement déséquilibré. Mais la situation de vie peut aussi changer radicalement dans le domaine privé. Il se peut que l’un des partenaires ait un jour besoin de soins médicaux. Des problèmes de santé ou un décès contrarieraient les projets. L’hypothèque et l’ensemble des coûts afférents au logement pourraient  soudainement ne plus être supportables et le type d’habitat ne serait lui aussi plus adapté. La prévoyance vieillesse privée implique donc de planifier minutieusement les aspects financiers, de disposer de réserves et d’avoir un plan B au cas où. Si le bien immobilier est encore en parfait état ou s’il a été entièrement rénové avant la retraite, les frais d’entretien et accessoires  sont souvent modérés. Il ne faut toutefois  pas perdre  de vue que des investissements conséquents sont inévitables après 10 ou 20 ans. Que faire si le chauffage, la toiture et peut-être aussi la façade doivent être impérativement rénovés en l’espace de peu de temps? Le bien immobilier n’est alors plus une source de revenus,  mais laisse au contraire un trou profond  dans la prévoyance vieillesse.

Effectuer les rénovations précocement
Dans de nombreux cas, la banque ne sautera pas dans la brèche. Quoi qu’il en soit, la plupart des prêteurs considèrent que la valeur maximale de nantissement à l’âge de la retraite ne doit pas dépasser les deux tiers de la valeur vénale. Et une hypothèque n’est de toute façon pas envisageable pour de simples réparations ou des travaux  de rénovation ne contribuant pas à accroître  la valeur du bien. Les propriétaires doivent en outre prendre conscience du fait que les revenus de l’AVS et de la CP sont souvent inférieurs d’environ 30% aux revenus de l’activité lucrative. Il est donc difficile de surmonter les obstacles lors de l’examen de crédit généralement sévère d’une banque.